Mária Ertel

6. 2. 2025

Milí klienti,

ak plánujete výstavbu alebo úpravu nehnuteľnosti, určite vás budú zaujímať novinky, ktoré prináša nový stavebný zákon. Tento zákon nadobudne účinnosť 1. apríla 2025 a jeho cieľom je zjednodušiť a zrýchliť povoľovacie procesy, znížiť administratívnu záťaž a zvýšiť odbornosť stavebných úradov.

Pozrime sa na najdôležitejšie zmeny, ktoré sa dotknú stavebníkov, vlastníkov nehnuteľností aj realitného trhu.

1. Zlúčenie územného a stavebného konania

Nový zákon umožní zlúčenie územného a stavebného konania pre širší okruh stavieb, čo by malo výrazne zrýchliť povoľovací proces – až o 30 %.
➡️ Podmienkou je, aby mala obec alebo mesto schválený kvalitný územný plán.
➡️ Toto zlúčenie pomôže najmä pri individuálnej výstavbe, napríklad pri stavbe rodinných domov či menších bytových komplexov.

2. Zlúčenie častí stavieb do jedného povoľovacieho konania

Ak sa stavba skladá z viacerých na seba nadväzujúcich objektov (napr. dom a garáž, hlavná budova a prístavba), nebude potrebné pre každú časť zvlášť podávať žiadosť o stavebné povolenie.
➡️ Celá stavba bude schvaľovaná v jednom konaní, čo odstráni duplicity a zbytočné prieťahy.

3. Koniec opakovaného pripomienkovania

Verejnosť už nebude mať možnosť opakovaného vyjadrovania sa k projektom v rôznych fázach konania.
➡️ Tento krok má urýchliť výstavbu a zabrániť neoprávnenému naťahovaniu procesov zo strany odporcov projektu.
➡️ Pripomienky bude možné podať len v prvej fáze povoľovania.

4. Postup pri nelegálnych stavbách

Zákon zavádza prísnejšie pravidlá pre nelegálne stavby a dáva úradom jasné kompetencie na ich riešenie.

✅ Čo to znamená v praxi?

• Vlastníci nelegálnych stavieb budú mať povinnosť ich dodatočne legalizovať alebo odstrániť v stanovenom časovom horizonte.
• Legalizácia bude možná iba v prípade, že stavba spĺňa všetky predpísané normy – inak bude musieť byť zbúraná.
• Sankcie sa rozšíria aj na stavebných dozorcov a zhotoviteľov stavieb, ktorí sa podieľali na nelegálnej výstavbe.
• Ak vlastník nesplní povinnosť odstránenia čiernej stavby, obec môže zabezpečiť asanáciu na jeho náklady.

Týmto opatrením chce štát zabrániť vzniku nových čiernych stavieb a urýchliť ich riešenie.

5. Zjednodušenie pre drobné stavby

Jednou z najvýraznejších zmien je uvoľnenie pravidiel pre drobné stavby.

✅ Na ktoré stavby už nebude potrebné stavebné povolenie ani ohlásenie?

• Nový stavebný zákon zadefinoval aj ďalšiu skupinu stavieb. Konkrétne pôjde o kategóriu drobných stavieb a stavebných úprav. Tam budú patriť napríklad letné kuchyne, garáže, kôlne, prístrešky pre autá so zastavanou plochou do 50 štvorcových metrov, bazény do 25 štvorcových metrov či napríklad fotovoltické zariadenia s výkonom do 100 kW.

• Všetky uvedené stavby po novom nebude potrebné úradom ohlasovať, pokiaľ sa nebudú nachádzať na verejných priestranstvách či do dvoch metrov od susedného pozemku. Rovnako sa však rozšíri aj okruh jednoduchých stavieb.

✅ Jednoduchšie stavebné úpravy bez ohlasovania:

• Výmena okien a dverí, ak nemenia rozmery.
• Obnova fasády a strechy, ak sa nemení ich tvar a výška.
• Zasklievanie balkónov a lodžií, ak neovplyvní statiku budovy.
• Vnútorné úpravy v bytoch a domoch, ktoré nezasahujú do nosných stien.

Pozor! Aj keď na tieto stavby nebude potrebné povolenie, musia byť v súlade s územným plánom a dodržiavať minimálne odstupy od susedných stavieb.

6. Zachovanie stavebných úradov v obciach

Aj keď sa špekulovalo o centralizácii stavebných úradov, nakoniec ostáva agenda v kompetencii obcí.
➡️ Obce môžu zriaďovať stavebné obvody na efektívnejšie spravovanie územia.
➡️ Prvostupňovým orgánom bude naďalej obecný stavebný úrad, pričom odvolacie konania bude riešiť regionálny úrad pre územné plánovanie.

Čo to znamená pre vás?

Tieto zmeny prinesú výrazné zrýchlenie a zjednodušenie stavebných procesov. Ak plánujete stavebný projekt, určite odporúčame oboznámiť sa s novými pravidlami a v prípade potreby nás kontaktovať. Radi vám poradíme, ako sa čo najlepšie pripraviť.

? Máte otázky? Neváhajte sa na mňa obrátiť – som tu pre vás! ??